Mua nhà xây thô ở Thuỷ Nguyên thì ngoài giá nhà còn phải chuẩn bị bao nhiêu nữa
Hỏi một căn liền kề ở Thuỷ Nguyên, anh chị nhận được một con số, ví dụ bảy tỷ. Rồi cả nhà ngồi tính trên đúng con số bảy tỷ đó: bán cái gì, vay bao nhiêu, mỗi tháng trả mấy đồng.
Nhưng bảy tỷ là giá của cái vỏ nhà. Số tiền để thật sự dọn vào ở thì lớn hơn, và khoản chênh gần như không ai nói trước lúc anh chị hỏi giá.
Mỗi khoản nằm ở một bên khác nhau:
Không ai cộng lại hộ anh chị cả. Thường thì ký xong, về nhà mới ngồi cộng.
“Xây thô, hoàn thiện mặt ngoài” nghe như nhà đã gần xong, chỉ việc sơn phết bên trong. Mở danh mục vật liệu bàn giao kèm hợp đồng ra thì thường thấy khác. Tám dòng dưới đây là những việc hay còn thiếu. Anh chị dò xem căn mình dính mấy dòng:
Mỗi dự án ghi một kiểu. Dòng nào danh mục ghi chủ đầu tư làm rồi thì anh chị gạch đi, còn lại là phần nhà mình phải lo.
Cột tiền dưới đây tính cho một căn giả định: nhà 4 tầng, nền khoảng 70 m², tổng khoảng 280 m² sàn, tường ngăn khoảng 250 m². Nhà anh chị to hơn hay nhỏ hơn thì nhân lên hoặc chia xuống theo tỷ lệ.
| # | Phải làm gì | Vì sao phải làm | Hết khoảng bao nhiêu |
|---|---|---|---|
| 1 | Đổ bê tông nền tầng 1, làm sàn các tầng | Danh mục bàn giao thường ghi chưa làm | 38 – 43 triệuNền 70 m². Mỗi mét vuông 550.000 – 620.000 đồng |
| 2 | Xây tường ngăn trong nhà | Danh mục bàn giao thường ghi chưa làm | 62 – 82 triệuTường ngăn khoảng 250 m². Mỗi mét vuông 250.000 – 330.000 đồng. Chia càng nhiều phòng càng tốn |
| 3 | Thi công bể phốt và bể nước | Danh mục bàn giao thường ghi chưa làm | 15 – 30 triệubể nước ngầm xây khoảng 5 – 8 triệu, bể phốt tuỳ loại |
| 4 | Kéo điện từ tủ tổng và nước từ điểm chờ vào từng phòng | Bàn giao mới tới tủ tổng và điểm chờ tầng 1 | đã nằm trong gói hoàn thiện ở dòng 5 |
| 5 | Hoàn thiện trong nhà trát, chống thấm, lát nền, ốp tường, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh | Bàn giao mới có mặt ngoài | 3,5 – 4,3 triệu/m² sàn nếu thuê trọn gói 1,55 – 1,65 triệu/m² sàn nếu anh chị tự mua vật liệu, chỉ thuê nhân công |
| 6 | Thang máy | Nhà nhiều tầng, danh mục thường ghi chưa lắp | 300 – 420 triệuloại liên doanh cho nhà 4 tầng. Hàng nhập khẩu cao hơn nhiều. Chỉ phát sinh nếu anh chị làm |
Cột “vì sao phải làm” lấy từ danh mục vật liệu bàn giao kèm hợp đồng. Mọi con số ở cột bên phải là báo giá các nhà thầu công bố năm 2026, không phải số liệu báo chí. Mỗi căn mỗi khác, nên anh chị vẫn phải xin báo giá riêng cho căn của mình. Bảng này để anh chị biết mình đang nói chuyện ở tầm tiền nào.
| # | Phải trả khoản gì | Vì sao phải trả | Bao nhiêu |
|---|---|---|---|
| 7 | Lệ phí trước bạ | Đăng ký quyền sở hữu lần đầu | 0,5% — Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Tính trên Bảng giá đất của thành phố, nhưng giá hợp đồng cao hơn thì tính theo giá hợp đồng (Điều 7) |
| 8 | Phí dịch vụ khu đô thị hằng tháng | Khu có đơn vị vận hành | Khu thấp tầng thường thu theo mét vuông đất mỗi tháng, mỗi khu một mức. Hỏi ban quản lý ba câu: thu theo mét vuông hay mỗi căn một mức, đã gồm những gì, và bao lâu điều chỉnh một lần |
| 9 | Lãi vay trong thời gian chưa dọn vào ở | Vay từ lúc ký, nhưng ở thì sau khi hoàn thiện xong | tuỳ khoản vay, hỏi ngân hàng số tiền lãi của riêng mình |
Phần lớn chủ đầu tư báo ba mức giá cho cùng một căn, tuỳ anh chị trả tiền kiểu nào: trả theo tiến độ, vay ngân hàng, hay trả sớm.
Mức chênh giữa ba cách trả thay đổi theo từng đợt chính sách, và mỗi dự án một khác. Hỏi bảng đang áp dụng đúng thời điểm mình mua.
Em lấy một căn liền kề cỡ trung bình làm ví dụ cho anh chị dễ hình dung. Số dưới đây là ví dụ thôi, không phải báo giá.
| Khoản | Tính thế nào | Thành tiền |
|---|---|---|
| Diện tích sàn sử dụng | nền nhà khoảng 70 m², xây 4 tầng | khoảng 280 m² sàn |
| Hoàn thiện trong nhà | 280 m² × 3,5 – 4,3 triệu | 980 triệu – 1,2 tỷ |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × giá hợp đồng | ví dụ căn 6,7 tỷ thì khoảng 33 – 35 triệu |
| Phần thô còn thiếu | nền tầng 1, tường ngăn, bể phốt, bể nước | 116 – 156 triệu |
| Phí dịch vụ và lãi vay | tính theo tháng | tuỳ từng nhà |
Em tính sẵn mấy cỡ nhà hay gặp, theo mức 3,5 đến 4,3 triệu một mét sàn.
| Nhà bao nhiêu m² sàn | Riêng hoàn thiện trong nhà hết |
|---|---|
| 200 m² | 700 – 860 triệu |
| 250 m² | 875 triệu – 1,08 tỷ |
| 280 m² | 980 triệu – 1,2 tỷ |
| 320 m² | 1,12 – 1,38 tỷ |
| 350 m² | 1,23 – 1,51 tỷ |
Số mét sàn ghi trong hợp đồng, hoặc trong bản vẽ căn anh chị đang xem. Dò số đó vào bảng trên là ra tiền hoàn thiện. Cộng nốt phần thô còn thiếu với mấy khoản ở trang trước là ra tổng.
Bảng này chưa có giá đang bán, cũng chưa có danh sách căn còn hàng. Hai thứ đó thay đổi theo từng đợt chính sách của chủ đầu tư.